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地价下跌土地年度供应计划难产

发布时间:2019-11-25 06:21:59 编辑:笔名

地价下跌 土地年度供应计划难产

土地市场冷清已现。一季度,全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米,环比下跌15%,其中住宅用地平均地价1609元/平方米,环比下跌11%。

与此同时,充斥年的地王、高价地已经消失不见。伴随着这一现象的,是各地地方政府出让土地的动力严重下降,一季度宅地供应紧缺,即使供应也是远郊地块,多数优质地块被雪藏。

随着调控日益深入,房价与地价的联动效果显现,土地财政遭受考验。地方政府将如何应对?年度土地供应计划,尤其是1000万套保障房用地计划如何完成?

4月6日,国土部有关人士透露,全国2011年土地供应计划已督促各地制定并上交国土部,将于近期进行公布。其中,保障房用地计划将单列,力争做到应保尽保。

宅地遭雪藏

一方面是各地大喊供地计划指标不足,一方面是宅地供应大幅下降。

4月上旬,国土资源部规划司司长董祚继公开表示,国土部3月份对31个省(区、市)进行摸查,从调研情况看,31省(区、市)都反映供地计划指标不足,多数反映下达指标只能满足需求的1/3。

相应的数据显示,今年13月,全国计划指标安排使用159万亩,同比增长154%,部分省份指标使用占全年的比例超过三成,其中河南达到五成,新疆达七成。

但董祚继介绍,地方没有把有限的指标用在保障基础设施、民生工程和救灾重建,而是用在保本级建设和保GDP增长上,不仅扩大了用地需求,而且增加了重点项目和农村建设违法用地。

本报同时发现,一季度各地出让土地中,纯宅地供应大幅下降,所推土地多为工业用地、综合性用地。根据中国房地产指数系统的统计,今年一季度,北京共推出43宗用地,仅有5宗为住宅用地,其中3月份宅地零成交;上海共推212宗土地,其中住宅用地47宗;天津共推出土地246宗,住宅用地为46宗;广州共推出了26宗用地,住宅用地仅4宗;深圳一季度仅推出了19宗用地,住宅供应则为零。

对此,北京土地储备中心对外的说法是,这是因为一季度年度土地供应计划还没有制定。但不愿透露姓名的北京业内人士对本报称,其实政府是怕土地卖不出去,或卖不出好价钱,一季度只出让了5块宅地,还都在远郊。

郊区化地块占比明显增加,各大城市都一样。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟说。

一位在北京拥有大量土地储备且与政府关系密切的央企开发商人士对本报分析,历年来,但凡楼市下行,土地市场必然冷清,因为卖不了高价,地方出让土地动力不足,自然会将优质地块推后出让。

保障房供地难题

相应地,一季度各地的住宅用地中用于保障房的土地,也较为紧张。

2011年,全国将建设1000万套保障性住房。国土部2月份提出要求,今年建设1000万套保障房的土地供应计划在本月内编制完成,而且在土地年度计划中全部单独列出,1000万套保障房土地一定要做到应保尽保。

数据显示,2010年全国保障性住房(指经济适用房和廉租房)用地完成计划的65.2%,今年的情况将如何?

各地已开始绞尽脑汁备战保障房供地。据4月初公布的2011年上海保障房计划显示,2011年上海建设保障房的数量为17万套,有业内人士认为,2011年保障房土地供应或将一搏。

3月底,北京市国土局要求,力争在前三季度完成全年保障性住房用地供应任务;对于未按时完成保障性住房用地供应计划的区县,北京原则上不得再供应商品住房用地。

但根据北京2011年的供地计划,北京虽宣称保障房用地占住宅用地的比重超过五成,但其中廉租房及公租房用地仅300公顷。

4月2日,广州首次实行限地价竞配建,当房企拍地报价超过最高限制地价时,通过竞争配建保障房的比例决定土地花落谁家。这在去年北京土地市场上已开始使用。

国土部严禁今年出现新地王,少数城市就想出这一妙招,既能防地王,又能增保障房。上海易居房地产研究院院长杨红旭说。

至于各地保障房供地计划能否完成?这只是个数字统计而已,前述人士说,很多地方把廉租房、经济适用房、棚户区改造、拆迁安置房以及中小套型商品房混在一起统计,总计超过70%,就算是完成了任务。但其中真正意义上的保障房究竟占比多少,并不清楚。

例如,去年北京住宅用地供应总量为2500公顷,其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占1250公顷,但其中廉租房、公租房究竟占比多少,没有公布具体数字;上海去年宅地供应1100公顷,而其中真正用于廉租房、公租房的用地,仅250公顷。但在上海市有关部门的宣传口径中,去年保障房供应达840公顷,棚户区改造和中小套型商品房都被计算在内。

商品住房用地供应递减

一季度供地尤其是宅地供应下降的背后,是地价的下跌。

中指研究院统计数据显示,一季度平均楼面地价1225元/平方米,环比下跌15%,其中住宅用地平均地价1609元/平方米,环比下跌11%。

其中,北京平均楼面地价为4832元/平方米,上海平均楼面价格5910元/平方米,杭州平均楼面地价为5328元/平方米,天津平均楼面地价为1926元/平方米,而广州平均楼面价格更低至1806元/平方米。

而在去年前两月,北京市场成交的8块住宅用地平均楼面价约10085元/平米方米。

对于宅地楼面价的下调,北京中原地产分析认为,这主要是由于年初入市的居住用地主要集中在远郊区。在这种情况下,房价不降也很难涨,地方政府的房价控制目标就能达到。而国土部今年以来控价格、防地王的要求,也令地方土地出让溢价大幅下降。

另一方面,随着楼市价格预期改变以及资金趋紧,房企的拿地意愿也在下降。

进入3月份,主流房企中的保利、金地、恒大、富力等公司,未取得新的土储项目。而一季度拿地迅猛的中海地产仅获得一幅土地,万科仅获3幅,远低于前两月的15幅。

业内人士预测,今年全国土地供应计划可能低于去年或持平。

在北京2011年供地计划中,住宅用地2550公顷,仅比2010年的2500公顷增加2%。上海、广州、深圳2011年计划还未出。其余已公布计划的二线城市如武汉、佛山等地,供地计划未见明显增长。2011年佛山五区住宅用地供应仅新增38.67公顷,而存量就达721公顷。

从历年情况看,多数年份供地计划未能如期完成。2010年全国实际完成18万公顷供地计划的67.9%。值得注意的是,据华远地产董事长任志强披露,18万公顷土地只有4万多公顷是商品住房土地,也就是说,开发商拿到的只比年度供应计划的四分之一略多。他预计今年土地供应数量在向保障房用地倾斜后,商品住房用地将再减少,开发商拿到的土地可能只有3万多公顷。这对2012年以后的房地产市场必然会产生重要影响。

任志强提醒,去年全国商品房新开工面积达16亿多平方米,原来以为今年会迎来商品房供应高峰,但开发商迅速削减和放缓了项目开工速度,估计今年商品房新开工面积会下降到8亿多平方米,这必然会影响到今年下半年和明年的商品供应量。

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